房地產(chǎn)是壓倒國民經(jīng)濟的最后一根稻草嗎
2016-02-02
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鶴壁市華維科力煤質(zhì)儀器有限公司
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過去的中央經(jīng)濟工作會議，除了對房地產(chǎn)提出去庫存、加杠桿、加大生產(chǎn)能力以外，對其他行業(yè)提出的都是去產(chǎn)能。
壓倒中國經(jīng)濟這個駱駝的最后一顆稻草是什么？就是房地產(chǎn)，一旦房地產(chǎn)的增速下去，會把駱駝壓倒，只有房地產(chǎn)保持增速，才能把駱駝?chuàng)纹饋怼?/strong>
關(guān)于房地產(chǎn)政策，中央經(jīng)濟工作會議提出，一要自然人購房，不能打擊投資、投機行為，這是對2011年政策提出打擊投資和投機行為的修正。第二提出取消過時的限制政策。
提到庫存，為什么會形成庫存？
這和限購、限貸、加稅，一、二套房存在差別和不能買第三套房的政策相關(guān)，從2011年開始連續(xù)三年出臺政策，房地產(chǎn)行業(yè)的庫存也開始上升。“十二五”規(guī)劃提出建設(shè)3600萬套保障性住房，大量建設(shè)保障性住房就出現(xiàn)了一個現(xiàn)象，在拆遷過程中，有人得到五套房子，并把其中四套賣了，極大地增加了市場供應(yīng)量。這是房地產(chǎn)商無法計算的，于是在二手房交易迅速增長的過程中，有相當(dāng)一部分是新房子，而這一部分新房子是因為保障房政策導(dǎo)致的額外供應(yīng)。新增住房和保障房擠出的新增供給，兩方面共同作用，導(dǎo)致現(xiàn)有庫存增加。
為什么說房地產(chǎn)對解決中國經(jīng)濟的問題有至關(guān)重要的作用？
稅收方面，房地產(chǎn)稅、土地增值稅和土地使用稅等占到總稅收的約12%，如果加上營業(yè)稅、所得稅大概是30%，再加上四萬億的土地財政，總共可以占地方財政的50%-75%?，F(xiàn)在房地產(chǎn)拉動其他產(chǎn)業(yè)的貢獻度只有3.8%，金融業(yè)是15.9%，過去房地產(chǎn)業(yè)可以達到20%，而金融業(yè)只有8%。只要房地產(chǎn)投資增速高于固定資產(chǎn)投資增速，GDP增長率都是上升的，反之GDP增速都是下降的，多年如此。
如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，地方債、銀行債，甚至是金融的問題都會暴露出來。北京銀行最的壞賬來源是鋼貿(mào)企業(yè)，占25%以上，其次是煤炭企業(yè)，占20%左右。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，購房者和開發(fā)商在銀行的壞賬率現(xiàn)在都是很低的，如果壞賬率上升的話會出現(xiàn)問題。
房地產(chǎn)投資大量下降，與房地產(chǎn)行業(yè)中國企占比很低有關(guān)——國企只占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的11%，高達到17%。很多大國企不往二、三、四線城市發(fā)展，其實房地產(chǎn)行業(yè)的自我調(diào)節(jié)能力是很好的。像鋼鐵行業(yè)里國企很多，這些國企的邏輯就是，越被要求增加庫存，就越不干活，而這就導(dǎo)致投資減少，并帶來GDP增速下降，這樣可以逼迫政府出手。
要讓房地產(chǎn)投資恢復(fù)到正常水平，需要土地供應(yīng)先行。去年土地30%的負(fù)增長需要補充回來。政府的保障性住房也要補上，“十二五”期間有3600萬套保障性住房，但是“十三五”期間就沒有了，現(xiàn)在住建部和地方政府已經(jīng)出臺要減少經(jīng)濟適用性住房、保障性住房的政策。一方面是開發(fā)商的投資，一方面是政府投資，這兩方面投資都下降的話，房地產(chǎn)市場本身增速就上不去。我覺得要解決中國經(jīng)濟未來的發(fā)展問題，所有矛盾就集中在房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)在看來只有房地產(chǎn)能救中國。
